Cuanto cuesta vender mi casa ?

Cuanto cuesta vender mi casa ?

Cuales son los gastos que el vendedor debe afrontar cuando decide vender su vivienda, es la primera pregunta que se hacen nuestros clientes. En Inmo Personal Services les realizamos un estudio de la situación de la vivienda y le aclaramos sus dudas al respecto.

Detallaremos los principales gastos

1. Plusvalía estatal o ganancia patrimonial

Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación con respecto a la tasación original cuando se compró.

Las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. De este modo  sólo se pagarían impuestos en caso de que se obtenga una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio por la venta.

De esta forma, si la venta de una vivienda se realiza por un precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por lo tanto no se pagarían impuestos en el IRPF.

¿Cuáles son las exenciones al pago de irpf al vender la vivienda?

Existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. Son las siguientes:

a) Reinversión en vivienda habitual:
Se puede eximir el pago en su totalidad si se reinvierte en la compra de otra vivienda. Deben cumplise una serie de requisitos:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual de los titulares y su grupo familiar.
  • Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar de la forma que hemos descrito anteriormente.
  • Que la compra de la nueva vivienda habitual se realice en un plazo máximo de dos años desde la venta.

b) Mayores de 65 años: En la transmisión cualquier tipo de bien inmueble no sólo la habitual, por parte de personas mayores de 65 años tampoco habrá que pagar impuestos por vender la vivienda, siempre y cuando el dinero obtenido se destine a crear una renta vitalicia asegurada en los seis meses posteriores a la transmisión.

c) Dación en pago: Una dación en pago consiste básicamente en vender tu vivienda al banco por el precio que te queda de hipoteca. De este modo, la entidad financiera se queda con la vivienda y la deuda.  En este caso también se puede presentar una ganancia patrimonial, pues estás realizando una transmisión, pero se aprobó una reforma para que quedaran exentas de tributar en el IRPF. Esto mismo se aplicará a las ejecuciones hipotecarias.

2. Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como “plusvalía municipal”, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (compraventa, herencia, donación…) o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Para determinar el importe de ese “incremento real”, se aplicará sobre el valor del terreno (no el de la construcción) en el momento de la venta un “porcentaje”, cuyos máximos y mínimos fija la Ley, correspondiendo a los Ayuntamientos establecer el porcentaje y tipo final.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral, que puedes comprobar en cualquier recibo de IBI o contribución, y que se actualiza cada año.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

El pago de este impuesto siempre se puede negociar quien lo paga, pero la ley marca que los obligados al pago del impuesto de plusvalía municipal son los siguientes sujetos:

  • En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor.
  • Y el caso adquisición por herencia o donación: el adquiriente.

3. Gastos por cancelación de hipoteca

Si todavía estás pagando el prestamos hipotecario, se tiene que hacer frente a la cancelación anticipada de la Hipoteca.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada como máximo al 1%, cuando la cancelación del préstamo no es consecuencia de una subrogación a otra entidad.

Por otro lado, además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al registro de la propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe de esta cancelación registral varía según la Comunidad Autónomo y el Notario.

4. Escritura de compra-venta

Se puede negociar, y casi siempre los paga íntegramente el comprador, pero según la ley , los gastos de otorgamiento de escritura pública son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador.

Por gastos de otorgamiento de escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado.

 

 5. Gastos de gestoría por cancelación de hipoteca

Este gastos solo se produce en el caso de que para efectuar la venta del inmueble haya que cancelar una hipoteca. El trámite de la cancelación en el registro de la propiedad lo puede realizar el vendedor por su cuenta, con el consiguiente ahorro, o lo puede realizar una gestoría especializada o la propia notaria, las cuales cobrarán por ello.

Pero si el comprador de la vivienda financia la compra con una entidad financiera, será la gestoría de dicha entidad la que se encargue obligatoriamente de realizar este trámite, ya que debe asegurarse de que realmente se borre tu hipoteca para inscribir la nueva.

6. Certificado energético

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, resulta obligatorio para realizar un contrato  de venta de vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética.

El vendedor está obligado a solicitar el certificado, ya que si se realizara un contrato de compraventa sin el citado certificado el notario no dará el visto bueno. El coste aproximado de realizar el certificado energético suele ser de 100 euros.

7. Certificado de estar al corriente de la comunidad

Necesitarás un certificado de estar al corriente con la comunidad. Suele hacerse de forma gratuita, pero si debes algunas cuotas deberás abonarlas antes de firmar la escritura, ya que este certificado lo solicita el notario.

 

8. IBI

El recibo de IBI o contribución corresponde pagarlo a quien a 1 de Enero sea propietario del inmueble, es decir, que siempre le toca pagar al vendedor.

9. Gastos de la inmobiliaria

Si vendes tu casa a través de una inmobiliaria, lo cual es siempre lo recomendable para evitar problemas de último momento por no tener toda la documentación en condiciones.

Lo habitual es que la comisión sobre el valor de venta sea del 5% más el IVA correspondiente.

Cuál es el mejor precio de compra de una vivienda

Cuál es el mejor precio de compra de una vivienda

Muchas veces se pierden operaciones de compra por especular con el Precio de Compra. Os vamos a dar unos consejor prácticos para que tengan en cuenta a la hora de determinar el precio de una vivienda que se ofrece a la venta.

  • Estudio de Mercado

Deberemos analizar el precio a que se están ofreciendo las propiedades de características similares a la que queremos comprar en zona en la que estamos interesados. Deberemos ver equivalencias de los metros cuadrados, ubicación, orientación y estado general de la vivienda. Este primer método de aproximación nos dará un parámetro para saber si el precio está de acuerdo al Mercado o está desfasado de éste.

  • Sólo el interés necesario

Nunca deberemos mostrar un interés excesivo en la compra de una propiedad porque nos estaremos cerrando a posibles negociaciones de bajada de precio. En este juego psicológico que es la negociación del Precio de Compra, la ansiedad es muy mala consejera. Solamente es necesario actuar con mucha premura cuando encontremos ofertas increíbles, pero esto no suele ser lo habitual en el Mercado Inmobiliario.

  • Hacer una oferta de Precio lógica

A ningún propietario le gusta que le hagan ofertas a la baja ofensivas. Una cosa es regatear y otra es negociar. Podemos usar cómo elementos de negociación los muebles de la vivienda, los plazos de entrega o las mejoras que tengan que hacerse, pero en términos lógicos.

  • El tiempo juega a nuestro favor

Sabiendo cuanto tiempo lleva la vivienda ofreciéndose a la venta podremos hacernos una idea de cuan abiertos pueden estar los propietarios a negociar el precio. Normalmente cuanto mayor sea el tiempo en que la vivienda se ofrece en el Mercado más abiertos estarán los propietarios a aceptar ofertas a la baja.

  • La paciencia es una virtud

Si nos rechazan la primera oferta de compra no deberemos tirar la toalla, muchas veces se dan factores externos que predisponen a los propietarios a no vender ante una Oferta de Compra razonable. En ese caso deberemos dejar pasar el tiempo y volver a abrir la negociación con nuevos argumentos que nos permitan llegar a un final feliz.

Esperamos que estos pequeños consejos os valgan a la hora de comprar una propiedad. Recuerda que nuestros Profesionales están a vuestra disposición para ayudaros en la Compra de vuestra futura Propiedad

Por qué necesitas un Personal Shopper Inmobiliario

Por qué necesitas un Personal Shopper Inmobiliario

Cuando te propones comprar una Propiedad descubres que no es una tarea tan fácil cómo parece, hay documentación que solicitar a los vendedores, negociaciones de precios, verificaciones técnicas, en fin un sin número de cosas que no habías tenido en cuenta. Para ellos existe un profesional específico que te puede ayudar, es el Personal Shopper Inmobiliario.

En qué consiste el trabajo de un “Personal Shopper Inmobiliario”.

  1. ENTREVISTA PERSONALIZADA

Hay que conocer las necesidades y motivaciones de los Clientes Compradores mediante  una extensa entrevista personal con ellos. El tiempo es oro y por ello es necesario comprender qué necesitan los clientes o que cree que necesitan, porque no siempre ambas cosas coinciden. En esta reunión, que siempre recomendamos de que estén presentes los 2 miembros de la pareja, se detallan los criterios más valorados de la vivienda buscada como son el barrio, dimensiones de los locales, antigüedad del inmueble, estilo arquitectónico, nivel de conservación, distribución, precio, servicios comunitarios o equipamiento de la zona. En base a todos estos datos, el Personal Shopper Inmobiliario diseña un plan de acción personalizado para cada cliente.

  1. CONTRATO DE ENCARGO DE SERVICIOS Y PAGO DE PROVISIÓN DE FONDOS

Una vez definido qué quieren los Clientes Compradores, se firma un Contrato de Servicios con el Personal Shopper Inmobiliario donde se describen las características de la búsqueda, los servicios contratados  y en el que se incluye el coste final de los servicios, o porcentaje sobre el precio definitivo de adquisición, así como pactar un importe de gastos iniciales en concepto de honorarios por la búsqueda que se descontarán del coste total. El importe final de los servicios se devengará en varias fases: firma de la reserva,   firma del contrato de arras y firma  de la escritura definitiva.

  1. BÚSQUEDA DE VIVIENDA Y ORGANIZACIÓN DE VISITAS

Una vez firmado el Encargo con el Personal Shopper Inmobiliario, se comienza con la búsqueda del inmueble por distintos métodos, prospectando en la totalidad de la oferta disponible. Previa verificación de la Documentación, se organizan las visitas a los inmuebles que cumplan las condiciones predeterminadas y se presenta al cliente un documento con una selección de ellos,  de entre los cuales se seleccionarán aquellos a los que se quiere realizar visita.

  1. LA SELECCIÓN DEFINITIVA

Cuando se manifiesta el interés por un inmueble en concreto, y tras investigar toda la situación legal y técnica del inmueble, se inicia el proceso de negociación del precio definitivo. Una vez alcanzado un acuerdo, el Personal Shopper Inmobiliario prepara documentación para la firma de los diferentes documentos: documento de reserva, contrato de compraventa y escritura notarial.

  1. SERVICIO POST-VENTA

El servicio de Personal Shopper Inmobiliario no se acaba con la compra del inmueble; también le asesora en todos los trámites post venta: cambios de titularidad, entrega de documentos a organismos públicos, consultas técnicas a nuestro equipo, etc

Por qué el Home Staging ?

Por qué el Home Staging ?

Para vender su vivienda cuando la oferta abunda y los posibles clientes son muy exigentes, hay que diferenciarla del resto de la Oferta Inmobiliaria. Tras aplicarles nuestras técnicas de Home Staging, las viviendas se muestran impecables, confortables y acogedoras, destacando entre la oferta existente.


Home Staging es un conjunto de técnicas, muy sencillas, que permiten realzar una vivienda y darle un aspecto más atractivo para los posibles compradores. El objetivo es acondicionar una vivienda o local para que se venda lo más rápidamente posible y al mejor precio. Detacando las virtudes de todos los locales.

Los posibles compradores que visitan una vivienda suelen tener dificultades para proyectarse en una casa muy personalizada o con una decoración muy marcada por lo que no realizan finalmente una oferta de compra. Por este motivo uno de los principios fundamentales del Home Staging es despersonalizar el inmueble para que le guste al mayor número de personas y que puedan imaginarse vivir en la casa desde los primeros minutos de la visita. Mejorando la iluminación, los espacios, mejorando la distribución de los muebles.

Las viviendas que no están en perfecto estado son muy a menudo objeto de negociaciones de precio importantes, que resultan en recortes de hasta un 15%. Una vivienda en la que se ha aplicado un Home Staging limita toda posibilidad de negociación ya que al no existir nada que criticar se vende a su verdadero valor.

Nosotros nos encargamos de todo.

  • consulta personalizada en tu propiedad, analizando toda la vivienda.
  • análisis detallado de la situación actual.
  • realización de una lista detallada de las medidas, para cada habitación y exterior.
  • aplicación de las medidas del Home Staging: retirada de objetos no necesarios, limpieza, reparaciones, pintura, jardinería, etc.
  • diseño y decoración interior.
  • selección de muebles y accesorios existentes.
  • organización de muebles alquilados sí fuese necesario.
  • fotografía digital para presentación de venta.
Un cliente comprador, un agente dedicado

Un cliente comprador, un agente dedicado

Actualmente Internet es la principal fuente de información de los Clientes Compradores, la tarea de los Agentes Inmobiliarios es la de ser Agentes Asesores Inmobiliarios, asesor en todo el proceso de compra o alquiler.

En Internet está la mayor parte de la información, pero no está el Servicio. Es en este punto en donde se tiene que diferenciar un Agente Asesor. No se puede competir en dar información pero si se puede competir en dar el mejor servicio al cliente.

Los Clientes Compradores necesitan del asesoramiento del Agente Asesor para poder encontrar la mejor opción en el menor tiempo, hay tanta información disponible que es necesario clarificarla, ordenarla y depurarla.

El Agente Asesor, está totalmente comprometido con el Cliente Comprador, defenderá sus intereses ante el Vendedor, de esta forma no hay conflicto de intereses.

El Agente Asesor o Personal Shoppers  inmobiliario se sentarán con el Cliente Comprador para ver qué es lo que quieren y pueden permitirse comprar, y le acompañarán a lo largo de todo el proceso, desde la búsqueda de la propiedad más adecuada, la negociación del mejor precio y las mejores condiciones, la hipoteca más adecuada hasta la decoración de la vivienda, si hiciera falta.

Todo esto se ajusta como un preciso mecanismo de relojería dentro de las nuevas asociaciones de cooperación entre inmobiliarios que permiten a sus miembros ofrecer a sus clientes compradores cualquier propiedad de los restantes miembros, y ofrecer a sus clientes vendedores una amplia fuerza de ventas formada por todos los colegas de la asociación.